nhoudsopgave - PDF document

Overzicht Novelle herziening woningwet Den Haag, februari 2014 I nhoudsopgave 1 Aanleiding 5 2 Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 6 3 Novelle 7 3.1 Op hoofdlijnen 7 3.2 Ingezoomd 8 3.2.1 De invulling van het taakgebied van toegelaten instellingen 8 3.2.2 Toegestane niet Daeb - activit eiten 9 3.2.3 Scheiding binnen en splitsing van toegelaten instellingen 9 3.2.4 Toezicht 10 3.2.5 Samenwerking met ander toegelaten instellingen 11 3.2.6 Rol gemeenten 11 3.2.7 De schaal van de Toegelaten instelling 12 4 Reacties op de novelle 12 4.1 Corporaties 12 4.2 Gemeenten 13 4.3 Wetenschap, kenniscentra en adviesbureaus 14 5 Tijdslijn 15 6 Bronnen en leestips 16 Bijalge: Wat zijn Diensten van Algemeen Belang (DAEB)? 17 Overzicht Novelle herziening woning wet 5 1 Aanleiding Afgezien van incidentenjournalistiek is reeds sinds de Bruteringsoperatie in de jaren negentig de wens sterk om helderheid te scheppen in de taken van en het toezicht op de volkshuisvestelijke sector, vanuit zowel de overheid als corporaties zelf. Het op a fstand zetten van de corporatiesector door het Rijk door de brutering heeft Nederland goede dingen gebracht. Het heeft de sector ondernemender gemaakt en heeft ons land een maatschappelijke sector gebracht die substantieel investeert in terreinen die de ov erheid en de markt niet (genoeg) oppakken. Aangezien de woningcorporatie geen winstoogmerk heeft maar wel een omvangrijk eigen vermogen en een sterke binding met de stad, is de sector een unieke stabiele partner in steden en wijken, zonder dat ze de hand t eveel ophouden bij de overheid. Tegelijkertijd heeft de toenemende hybriditeit van de woningcorporatie, tussen ondernemerschap en maatschappelijke taakstelling, en de toenemende druk vanuit de politiek en maatschappij het huidige stelsel verouderd. Het stelsel, waar het BBSH en de instrumenten voor het interne en externe toezicht deel van uitmaken, vergroten het wantrouwen tussen de partijen. De corporaties aan de ene kant voelen zich miskend door de overheid omdat ze ste eds meer aangesproken worden op de risico’s die ze nemen binnen hun ondernemerschap en hun maatschappelijke takenveld. De overheid voelt zich op haar beurt bedonderd door de corporaties door o.a. incidenten bij individuele corporaties en in bredere zin doo r het gebrek aan maatschappelijke borging van de pot met geld die de corporatiesector als geheel in handen heeft. Door een gebrek aan helderheid in het BBSH en de wet zijn vanaf de bruteri ng diverse discussies ontstaan:  De takendiscussie: welke bedrijfsfi losofie en welk takenpakket horen bij een corporatie? Richt men zich alleen op de woning of ook op de woonomgeving? Wat mag een corporatie wel en wat niet?  De sturingsdiscussie: de gemeente is, als democratische bestuurslaag, verantwoordelijk voor het loka le woonbeleid. Terwijl de overheid zich echter steeds meer terugtrekt, is de rol van de corporatiesector juist toegenomen. Hoe moeten de partijen zich tot elkaar verhouden?  De staatssteundiscussie: naast het overnemen van publieke taken begeven corporaties zich steeds vaker op het terrein van marktpartijen, door koop - en dure huurwoningen te ontwikkelen. Dit doen ze ter compensatie van de onrendabele top bij het bouwen van sociale huurwoningen. De positie van de marktpartijen staat daarmee onder druk. Europ a heeft bezwaren geuit tegen het corporatiestelsel omdat er sprake zou zijn van staatssteun en een daarmee een belemmering van de marktwerking.  De toezichtdiscussie: corporaties hebben geen leden, aandeelhouders of kiezers waardoor ze onvoldoende scherp g ehouden worden op doelmatigheid, integriteit en efficiency. De bedrijfslasten van Corporaties roepen soms vragen op en fraude - incidenten hebben het beeld van de sector geschaad. Wie controleert de sector op de legitimiteit van haar handelen (maatschappelij ke doelstellingen), haar rechtmatigheid en integriteit? Maken de corporaties hun maatschappelijke en financiële rendement voldoende zichtbaar? Vindt er wel voldoende intern en extern toezicht plaats op de Overzicht Novelle herziening woningwet 6 feitelijke prestaties van corporaties? Hoe kan dit transparanter en objectiever worden gemaakt?  De schaalvergrotingsdiscussie: sinds de brutering heeft er in de corporatiesector een fusiegolf plaatsgevonden die grote corporaties heeft doen ontstaan die bovenregionaal en soms landelijk opereren. Hoe zorgt m en voor goede de lokale, regionale inbedding? Kunnen deze corporaties nog voldoende inspringen op de wensen van hun huurders? De aanleiding om de woningwet uit 1901 te herzien was om een einde te maken aan de bovenstaande lopende discussie. Lees meer over de aanleiding van de herziening van het corporatiebestel in het KEI - overzicht Rol corporaties e n KEI - overzicht Herziening corporatiestelsel. 2 Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting Op 5 juli 2012 wordt de herzieningwet met algemene stemmen aangenomen door de Tweede Kamer. De Eerste Kamercommissie voor Binnenlandse Zaken en de Hoge Colleges van Staat / Algemene Zaken en Huis van de Koning (BZK/AZ) heeft op 2 oktober 2012 het voorlopig verslag uitgebracht en wacht op de memorie van antwoord. De minister voor Wonen en Rijksdi enst heeft bij brief van 11 maart 2013 (EK 32.769, C) gemeld dat hij het gewenst acht in de memorie van antwoord verbanden te leggen met beoogde wijzigingen die hij in de vorm van een novelle aan de Tweede Kamer wil aanbieden. Ook zijn er een aantal wijz igingen opgetreden in het Europese Mededingingsbeleid en het vrijstellingsbesluit voor diensten van algemeen economisch belang, welke ook hun doorwerking hebben op het wetsvoorstel, en welke wijzigingen in principe voor 20 december 2014 geïmplementeerd die nen te worden. De regering heeft daarom besloten om een aantal wijzigingen van het wetsvoorstel voor te stellen in de zogenaamde Novelle. Deze Novelle betekent niet dat alles wat in de wetswijziging is opgenomen herzien wordt. De volgende zaken zijn in h erzieningswet vastgelegd en in de novelle worden hiervoor geen wijzigingen voorgesteld: - De toelating van verenigingen en stichtingen als toegelaten instelling en de intrekking van die toelating; - De bepalingen rondom de rechtsvorm van de toegelaten instell ing; - De bepalingen rond het bestuur, de raad van toezicht en het aanwijzen van een governancecode; - De bepalingen ten aanzien van welke besluiten voorgelegd moeten worden aan de minister (i.c. de financieel en de volkshuisvestelijke toezichthouder); - De informatie uitwisseling tussen de raad van toezicht en de minister (i.c. de financieel en de volkshuisvestelijke toezichthouder); - De bepalingen rond de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag alsmede de bij AMvB te stellen voorschrift en aan de beoordeling van de stukken door de minister (i.c. de financieel en volkshuisvestelijke toezichthouder); - De bepalingen rond de collegiale steunverlening door toegelaten instellingen; Overzicht Novelle herziening woningwet 7 - Het overleg met de huurdersorganisaties over de meerjarige werkz aamheden voornemens en de door de toegelaten instelling te maken afspraken met gemeenten (prestatieafspraken), inclusief de betrokkenheid van de huurdersorganisaties daarbij; - Het voorrang geven aan de huisvesting van personen die moeilijkheden ondervinden bij hetvinden van passende huisvesting en het bij voorrang passend verhuren van huurwoni ngen aan huurtoeslagontvangers; - De opgedragen diensten van algemeen economisch belang alsmede de toewijzing van huurwoningen door de toegelaten instellingen aan huishou dens met een inkomen onder de inkomensgrens (de 90% toewijzing) en de aanbestedingsregels m.b.t. het maatschappelijke vast goed; - De regels met betrekking tot fusie, inclusief de betrokkenheid van huurdersorganisaties en gemeenten; - De verplichte visitatie v ia een door de minister aangewezen visitatiestichting - De huursombepalingen (gemiddelde huurprijsstijging) - De bepalingen rond een adequate administratie en de geheimhouding van gegevens met betrekking tot het huishoudinkomen; - De bepalingen rond het financi ële beheer (derivatenregeling en treasurystatuut) en het bankieren bij via algemen e maatregel van bestuur ( AMvB) aangewezen banken - De bepalingen rond het reglement betreffende sloop en treffen van ingrijpende voorzieningen, de verhuiskostenregeling, een kl achtenregeling en de betrokkenheid bij de volkshuisvesting in de directe nabijheid van Nederland; - De rol van de Algemene Rekenkamer; - Het algemeen verbindend verklaren van overeenkomsten . Deze novelle is besproken met het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), de toezichtorganisatie binnen het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Aedes, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), de Woonbond, het WSW en de Vereniging van Toezichthouders in Woni ngcorporaties (VTW). Dit zijnde partijen die in de gelegenheid zijn gesteld om te reageren in de consultatieronde met sluitingstermijn 3 maart . 3 Novelle Met de novelle wordt de eerder ingediende Herzieningswet toegelaten instellingen die al bij de Eerste Kamer ligt, in lijn gebracht met het regeerakkoord en de afspraken die het kabinet met Aedes maakte. 3.1 Op hoofdlijnen In het regeerakkoord staat dat corporaties zich weer primair moeten gaan richten op hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed. Een duidelijke taakafbakening moet voorkomen dat corporaties in commerciële projecten stappen waarvan de verliezen te n koste gaan van het maatschappelijk bestemd vermogen, waarvoor de sector en de staat garant staan. Focus van corporaties op hun kerntaak geeft private investeerders meer ruimte te investeren in het geliberaliseerde deel van de huurwoningmarkt en de koopwo ningmarkt. In de plannen moet een corporatie zich administratief of juridisch splitsen in twee aparte bedrijfsonderdelen. In de eerste tak worden de zogeheten Diensten van Algemeen Economisch Belang Overzicht Novelle herziening woningwet 8 uitgevoerd (DAEB, zie ook bijlage 1): de kerntaken waar voor via geborgde leningen staatssteun gegeven wordt. In de tweede tak worden alle ‘niet - DAEB - activiteiten’ ondergebracht zoals de geliberaliseerde en een deel van de te liberaliseren huurwoningen, winkels en bedrijfspanden. Deze activiteiten moeten binnen een redelijke termijn marktconform worden geherfinancierd. De minister stelt voorwaarden aan nieuwe niet - DAEB - activiteiten. Die zijn in bepaalde omstandigheden toegestaan, als zij bijdragen aan de uitvoering van de kerntaak, zoals bij herstructurering in stads - en dorpsvernieuwing. Zo moet eerst worden bekeken of er geen marktpartijen zijn die dezelfde activiteit willen uitvoeren. Ook moeten de risico’s beperkt zijn. Het toezicht op de corporatiesector wordt in de voorstellen verder versterkt. Het Waarb orgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat met de staat als achtervang corporatieleningen toetst en borgt, krijgt een grotere rol bij saneringen van woningcorporaties. Het financieel toezicht wordt omgevormd tot een onafhankelijke rijksdienst onder ministeriel e verantwoordelijkheid. 3.2 Ingezoomd 3.2.1 D e invulling van het taakgebied van toegelaten instellingen In het regeerakko ord is ten aanzien van het werk terrein van toegelaten instellingen opgenomen: “Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het pu bliek belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed.” Ten behoeve van dit uitgangspunt is in de novelle opgenomen d at T oegelaten instellingen (TI) beperkt worden tot het bouwen, verhuren, beheren sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verb onden maatschappelijk vastgoed . Maatschappelijk vastgoed - moet onlosmakelijk ve rbo nden zijn met het woongebouw en; - hebben een wijk, buurt of buurtschap gerichte functie heb ben; - v inden plaats in een gebied waar de wo ongelegen heden zijn van de TI . Zorg De functies die onlosmakelijk samenhangen met zorggebouwen worden toegerekend tot wonen als zij fysieke eenheid vormen met een woonzorggebouw. Leefbaarheid Inzet op leefbaarheid kan de waarde van het vastgoed in deze wijken op peil houden en daarom bedri jfseconomisch wenselijk zijn. Ook kan het om die reden helpen om tijdig problemen te signaleren en zo bijvoorbeeld, door inschakeling van schuldhulpverlening, huisuitzettingen te voorkomen. Het Burgerlijk Wetboek kent verplichtingen voor toegelaten instell ingen om het woongenot van hun huurders te garanderen. Zowel uit dat perspectief, als vanuit bedrijfseconomische afwegingen kan een bepaalde inzet op leefbaarheid door toegelate n instellingen dus zijn aangewezen. Afbakening Bovengenoemde taken mogen niet in de volgende gevallen: Overzicht Novelle herziening woningwet 9 - TI g een noemenswaardig bezit in de gemeente heeft; - Omvang van de investeringen maatschappelijk en bedrijfseconomisch in omvang niet verantwoord is; - De activiteit primair de verantwoordelijkheid van een andere partij is; - Om religie uze stromingen te faciliteren Maatschappelijk vastgoed wat de TI al heeft maar wat niet aan deze eis en voldoet mag blijven. 3.2.2 Toegestane niet Daeb - activiteiten Nieuwe niet Daeb - activiteiten mogen als ze ten dienste staan van de Daeb - werzaamheden en dan al leen in gebieden met Daeb - bezit en ze moeten bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. De gemeente moet dit afstemmen met omliggende gemeenten (omstandigheden en vraag) Uiteindelijk moet de minister instemmen met het door een toegelaten in stelling verrichten van niet Daeb werkzaamheden. De minister zal daarmee alleen instemmen wanneer de toegelaten instelling een verklaring van de gemeente kan overleggen waaruit blijkt dat de gemeente de werkzaamheden noodzakelijk acht en dat er geen andere , commerciële,marktpartijen bereid of in staat zijn gevonden om deze nieuwe ontwikkelingen op te pakken. Bestaande niet - Daeb - activiteiten mogen blijven, in de niet - Daeb - tak van TI. De de regering acht een toets door het WSW op plannen voor niet - Daeb activi teiten wenselijk. Het WSW kan een oordeel geven of bij de niet - Daeb voornemens sprake is van een plan met een positief rendement op niveau van het project en op het niveau van de kasstromen van de gehele toegelaten instelling. Daarnaast kan het WSW een i nschatting maken of de voornemens nu of op termijn een risico kunnen vormen voor de uitvoering van Daeb werkzaamheden. 3.2.3 Scheiding binnen en splitsing van Toegelaten I nstellingen In het wetsvoorstel is voorgesteld de toegelaten instelling op te splitsen in twee van elkaar gescheiden bedrijfsonderdelen, zijnde de Daeb tak die de kerntaken van de toegelaten instelling uitvoert en de niet - Daeb tak die belast is met alle overige werkzaamheden. Het wetsvoorstel verplicht daarbij , overeenkomstig de Europese trans parantierichtlijn, tot een administratieve scheiding. Daarnaast is een juridische scheiding mogelijk, die in dat g eval logischerwijs in de plaats komt van de administratieve sche iding. In de N ovelle zijn dan ook bepalingen opgenomen, die die juridische sch eiding nader regelen, en beogen dat in meer gevallen dan bij de regeling in het wetsvoorstel tot een juridische scheiding zal worden overgegaan. Een dergelijke scheiding is naar het oordeel van de regering een goede manier om te komen tot heldere gescheide n bedrijfsdoelen. Wanneer een TI gaat scheiden dan: - Kan Daeb aan de niet Deab - tak geld lenen tegen marktconforme rente. - Niet Daeb vervangt deze lening vanuit de makt. Nieuwe activiteiten allen financiering markt. - Overleg WSW vrijgeven van bestaand geborgd niet Daeb. - Daeb kan geen zekerheidsrechten vestigen met Daeb - onderpand ter financiering van niet Daeb. - Zolang TI meerderheid aandelen bezit in beide dochters is er bestuurlijke bindi ng mogelijk tussen Daeb en ni et - Daeb en vallen beide dochters onderzicht van de gemeente. Als e en TI gaat splitsen dan wordt een deel van de bezittingen van de toegelaten instelling afgesplitst naar een BV waarin de afsplitsende toegelaten instelling bij de afsplitsing 100% van de a andelen verkrijgt. Bij de afsplitsing worden ook de balans en de winst en verliesrekening van de toegelaten instelling gesplitst. Tevens zal een splitsingsplan (inclusief sociale paragraaf) voor het bedrijfsapparaat van de toegelaten instelling opgesteld Overzicht Novelle herziening woningwet 10 m oeten worden, waarover overleg met de ondernemingsraad moet plaatsvinden. TI die een vereniging zijn vragen om goedkeuring middels een ALV. Stichtingen doen dit via de rechtbank. De TI dient vroegtijdig over de voorge nomen afsplitsing overleg te voeren met d e gemeenten waarin zij feitelijk werkzaam is en met haar huurdersorg anisaties en bewonerscommissies. Het splitsingsverzoek dient vervolgens, voorzien van zienswijzenvan de hierboven bedoelde gemeenten, huurdersorganisaties en bewonersorganisaties, ter goedkeuring voorgelegd te worden aan de minister. Relevant voor de investeringsruimte in de Daeb - tak is dat de exploitatie in de Daeb - tak (respectievelijk toegelaten instelling in geval van een juridische splitsing) in versterkte mate b elast zal worden m et de betaling van de verhuurdersheffing en eventuele heffingen ten behoeve van saneringen. Het overgrote deel van de gereguleerde huurwoningen, waarover de verhuurdersheffing verschuldigd is, zal in de Daeb - tak blijven, terwijl de geliberalis eerde huurwo ningen en – afhankelijk van onder meer afspraken met gemeenten en goedkeuring van de minister – mogelijk ook een deel van de te liberaliseren hu urwoningen naar de niet - Daeb tak/woningvennootschap zullen overgaan, waar de last van de verhuurders heffing veel beperkter zal zijn. Uitgangspunt van de scheiding c.q. splitsing is dat beide onderdelen zelfstandig levensvatbaar en financierbaar zijn. Bij de beoordeling van de startpositie van de splitsing is dit een belangrijk toetspunt. Bij de splitsing kan daarom vereist worden dat een aanzienlijk deel van de winsten in de niet Daeb tak/woningvennootschap uitgekeerd dient te worden aan de Daeb - tak van de toegelaten instelling, zodat daar voor de Daeb - taken, het betalen van heffingen en het doen van Daeb - investeringen voldoende financiële ruimte beschikbaar blijft. Andersom is het ( behalve een marktconforme lening die bij de start van de administratieve c.q. juridische scheiding ontstaat is ) voor de Daeb - tak van de toegelaten instelling niet mogelijk om v reemdvermogen beschikbaar te stellen voor de uitvoering van niet - Daeb werkzaamheden. De keuze of en, zo ja, in welke mate gebruik gemaakt wordt van de ruimte tot het onderbrengen van te liberaliseren huurwoningen in de niet - aeb tak is in belangrijke mat e lokaal maatwerk. Dit zal in nauw overleg tussen de toegelaten instelling, de huurdersorganisaties en de gemeente bezien moeten worden. Een voorstel tot facultatieve overheveling zal dan ook vergezeld dienen te gaan van zienswijzen van de gemeenten waarin de toegelaten instelling werkzaam is alsmede van zienswijzen van hun huurdersorganisaties. Bij het lokale maatwerk kan de hoeveelheid huurwoningen die in de gemeente en de regionale woningmarkt nodig is voor de huisvesting van de doelgroep van de toegelat en instelling(en) in die regio worden betrokken. In de Novelle wordt er vanuit gegaan dat dit soort afwegingen primair op lokaal niveau tot stand moet komen. De minister zal vervolgens de voorstellen beoordelen. 3.2.4 Toezicht Het CFV wordt opgeheven bij de i nwerkingtreding van de herziening Woningwet. De sanering van de CFV is een taak van het ministerie, die het bij het WSW belegt. Het financiële toezicht wordt ondergebracht in een aparte dienst onder ministeriële verantwoordelijkheid. Het volkshuisvestelijk e toezicht wordt ondergebracht bij de Inspectie voor Leefomgeving en transport. Het financiële en het volkshuisvestelijke toezicht zal geen onderdeel uitmaken van een directoraat - generaal dat tevens verantwoordelijk is voor de beleidsvorming voor toegelat en instellingen. Beleid en financieel en volkshuisvestelijk toezicht zullen organisatorisch volstrekt van elkaar gescheiden zijn. Wanneer een TI bij financiële problemen geen structuur hoe te handelen opstelt zal het toezicht voor de TI worden uitgebreid door een instelling of persoon aan te stellen. De intrekking van de toelating is, met name Overzicht Novelle herziening woningwet 11 gezien de daarmee onverbrekelijk verbonden ontbinding van de rechtspersoon, de zwaarst mogelijke maatregel tegen toegelaten instellingen. Intrekking zou aan de orde kunnen zijn wanneer andere maatregelen, zoals het aanwijzen van een toezichthouder of een onderbewindstelling door de rechtbank, geen soelaas (meer) bieden en ook een sanering van de toegelaten instelling – gericht op voortzetting van haar Daeb - werkzaamhede n – geen uitkomst meer biedt, dan wel gegeven het te beschermen volkshuisvestelijke belang niet aan de orde is. 3.2.5 Samenwerking met ander toegelaten instellingen Het is toegelaten instellingen toegestaan om onderlinge samenwerkingsverbanden aan te gaan door m iddel van het oprichten van vennootschappen onder firma (VOF’s) of commanditaire vennootschappen (CV’s). Het kan dan bijvoorbeeld gaan om een gezamenlijke organisatie voor woonruimteverdeling, een gezamenlijke organisatie voor onderhoud of beheer maar het kan ook gaan om collegiale steunverlening voor investeringsprojecten die in een CV worden uitgevoerd en waar de steunverlenende toegelaten instelling de stille vennoot in die CV is. Deze VOF of CV zal geen andere werkzaamheden mogen uitvoeren dan de werkzaamheden die de toegelaten instellingen zelf mogen uitvoeren. Uiteraard is het de toegelaten instelling ook toegestaan daarnaast tijdelijke samenwerkingsovereenkomsten met andere partijen aan te gaan, bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van nieuwe wijken (bijvoorbeeld de planontwikkeling). De verantwoordelijkheid en het financiële risico van de toegelaten instelling is dan echter alleen gelegen in het te ontwikkelen Daeb - vastgoed. 3.2.6 Rol gemeenten In het regeerakkoord is ten aanzien van de rol van gemeent en het volgende opgenomen: “Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten. Gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners krijgen extra bevoegdheden. De schaal van een woningbouwcorporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regio nale woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak.” De regering wil invulling aan dit voor nemen geven door de positie van gemeenten te versterken waar het gaat om de bijdrage die toegelaten instellingen moeten leveren aan de gemeentelijk e volkshuisvest ingsopgave. Dit komt onder meer tot uitdrukking in een vergroting van de mogelijkheden van gemeenten om informatie op te vragen, een betere aansluiting tussen het gemeentelijke begrotingsproces en de aanlevering van informatie door de toegelaten instelling en een grotere rol voor gemeenten waar het gaat om de wenselijkheid van niet - Daeb investeringen en de invu lling van de regionale schaal w aarop de toegelaten instelling actief is. Uiteindelijk is het wenselijk dat dit uitmondt in prestatieafspraken tussen de toegelaten instelling en de gemeenten waarbij elementen als de omvang van de kernvoorraad, de gewenste kwaliteit van de voorraad, de beschikbaarheid voor bepaalde (inkomens)groepen en de gewenste verdeling tussen de Daeb en niet Daeb tak ook nadrukkelijk aan de orde kunnen komen . Uitgangspunt in de N ovelle is dat de verantwoordelijkheid voor het eigen beleid, binne n goede afspraken met de gemeen te, bij de toegelaten instelling dient te blijven met een sanctionerende beoordeling bij de extern e toezichthouder. De opgave voor de TI is dat zij naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. De TI geeft de gemeente jaarlijks inzicht in de bijdrage die zij leveren aan het beleid. Ook nodigt de TI de gemeente uit om te komen tot prestatieafspraken, met betrokkenheid huurdersorganisaties. De gemeente krijgt op haar beurt in zicht Overzicht Novelle herziening woningwet 12 in de financiële positie van de TI om na te gaan of de inzet van de TI groot genoeg is in relatie tot de financiële mogelijkheden. En geeft haar zienswijze op: verkoop sociale huurwoningen, uitbreiding werkgebied, fusie of splitsing, administratieve scheiding voor wat betreft overheveling geliberaliseerde huurwoningen naar niet - Daeb - tak en vaststelling regionaal werkgebeid TI. Ook wordt de gemeente betrokken bij het opstellen van het reglement door TI bij de plannen voor sloop van woningen. Wat betreft de niet Daeb - activiteiten: In de novelle staat dat de gemeente in een woonvisie of volkshuisvestingsbeleid moet aangeven welke niet Daeb - activiteiten zijn noodzakelijk achten. Deze activiteiten kunnen worden opgepakt door een TI mits commerciële marktpartijen niet instaat of bereid zijn deze activiteiten uit te voeren. Ook moeten de gemeenten deze opgave afstemmen met omliggende gemeenten. 3.2.7 De schaal van de Toegelaten instelling In het regeerakkoord is opgenomen dat de schaal van een toegelaten instelling in overeenstemming moet zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en de maatschappelijke kerntaak. In de novelle is dit uitgewerkt door voor te stellen dat gemeenten gezamenlijk een voorstel indienen voor de bepaling van het regionale werkgebied en werkzaamheden van de TI. Op basis van een voorstel van gemeenten kan de minister vervolgens een begrenzin g vaststellen voor de aldaar werkzame toegelaten instellingen. De minister zal daarbij de afweging maken of er sprake is van een samenhangende woningmarkt en daarbij zo nodig een visie van de provincie vragen. Wanneer gemeenten niet met een voorstel komen is er geen begrenzing van het werkgebied voor de betreffende toegelaten instellingen die in dat werkgebied werkzaam zijn.Ten aanzien van bestaande situaties, waarin toegelaten instellingen nu al actief zijn in meerdere woningmarktgebieden, maar na een besl uit tot inperking van het werkgebied dat niet meer mogen zijn, zijn overgangsregels opgesteld: alleen nieuwbouw in aangewezen gebieden. Sloop - nieuwbouw in overige gebieden toegestaan. Categorale instellingen (b.v. ouderhuisvesting) mogen in huidig werkgeb ied actief blijven. Ook kunnen TI’s buiten werkgebied elkaar financieel steunen als de TI overmaat aan middelen heeft. 4 Reacties op de novelle 4.1 Corporaties Aedes - Motto: “Wat nodig is moet ook kunnen” en pleit voor een brede maatschappelijk reactie en roe pt op tot actie. - Als voorstellen van Blok en de Novelle doorgaan zijn toekomstige investeringen en herstructurering door corporaties in wijken en dorpen onmogelijk. - Aedes heeft corporaties gevraagd om hun bezwaren zelf aan de minster kenbaar te maken. Reacties zijn binnen gekomen van: Van Alkmaer Wonen, Pr é Wonen, Woningbouw Vereniging Reewijk, Woningbouwvereniging Oude Wa ter, WoonCompagnie, Portaal, AFWC, WoOn. Woonstad Rotterdam; Maria Molenaar Overzicht Novelle herziening woningwet 13 - Vertraging van de reeds geplande investeringen in kwetsbare wijken door dat corporatie aan diverse instellingen toestemming moeten vragen - Corporaties krijgen het lastig om niet - Daeb activiteiten marktconform gefinancierd te krijgen (commerciële partijen willen niet in kwetsbare wijken investeren). Woonstad pleit voor het intern financieren van niet - Deab activiteiten in kwetsbare wijken. Ymere - Een goed evenwicht tussen marktwerking en bet aalbaarheid is nodig. Dat evenwicht komt steeds verder in het gedrang. De markt wordt het doel in plaats van het middel. - Als het aan de politiek ligt moeten corporaties, die wettelijk verplicht zijn hun winst te herinvesteren in de volkshuisvesting, plaatsmaken voor partijen die hun winst uitbetalen aan aandeelhouders. - Het belangrijkste effect van de doorgeschoten marktwerking is dat de sociale huurwoningen die overblijven, steeds duurder worden. De huurt oeslag als essentieel instrument om huurwoningen betaalbaar te houden, is niet in staat de huurstijgingen te compenseren. Huurders merken dat, het Nibud berekent dat. Voor groepen huurders liggen armoede en huurachterstanden op de loer. - We moeten er als ma atschappij voor zorgen dat maatschappelijk bestemd vermogen effectief, efficiënt en transparant wordt ingezet voor het publieke belang. Politiek, regel het, want het ging de laatste jaren te vaak fout. Maar spoel het kind niet met het badwater weg! - Je hoe ft geen studie economie te hebben afgerond om te kunnen raden dat corporaties die alleen mogen doen wat marktpartijen niet willen, binnen een paar jaar aankloppen voor subsidies. Wat heeft de “bv Nederland” dan gewonnen? - Het debat moet niet alleen gaan ove r de novelle, maar vooral over wat we voor ogen hebben met de volkshuisvesting. Als we nog steeds vinden dat goede huisvesting in gemengde steden belangrijk is, hoe zouden we die dan willen organiseren? De Langen zegt dat de plannen het einde betekenen va n gemengde wijken met goedkope en duurdere woningen en dat daardoor wijkverbetering praktisch onmogelijk wordt. "Minister Blok heeft voor ons op elf verschillende manieren de deur op slot gedaan", zegt De Langen. 4.2 Gemeenten VNG - Blij dat er een knoop is do orgehaakt en dat iedere gemeente mag reageren. - Wet teleurgesteld in inhoud: corporaties krijgen minder investeringsmogelijkheden wat ten koste gaat van de leefbaarheid. Daarnaast krijgt de minister te veel invloed op lokaal woonbeleid. - Aan de financierin g van investeringen door corporaties worden allerlei onzinnige voorwaarden gesteld. - Het is op zich goed dat gemeenten een rol spelen bij het definiëren van de woningmarktregio, maar de VNG vindt dat het Rijk een verantwoordelijkheid moet houden om te zorge n dat gemeenten niet buiten de boot vallen als corporaties hun werkgebied verkleinen. - De VNG is zeer verbaasd dat in de conceptnovelle weinig wordt geregeld om het toezicht op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) te verbeteren. Hoe het WSW Overzicht Novelle herziening woningwet 14 functionee rt is niet transparant. Dat is onwenselijk en niet van deze tijd. De VNG stelt daarom voor het WSW onder prudentieel toezicht van De Nederlandsche Bank te brengen. Lelystad; Jop Fackeldey - Ontevreden over procedure van consultatie op novelle - Hoge verwachtingen van de novelle door regeerakkoord en advies van de commissie Dekker. - Als gemeenten moeten we regie kunnen voeren op acteren corporaties. Hiervoor is inzicht nodig pver de investeringsmogelijkheden. - Het volkshuisvestelijk toezicht zou i n ieder geval tot taak moeten hebben om te toetsen og gemeenten over deze informatie kunnen beschikken. Het lijkt erop dat de Novelle deze rol onvoldoende invult. - Ziet een verschu iving van toezicht naar beleid in plaats van instrumentarium om te kunnen s turen. Dat is zinloos omdat de regionale verschillen te groot zijn. - De procedure om niet - Deab activiteiten is te zwaar en te bewerkelijk dat het eerder op ontmoedigingsbeleid lijkt. - Regelgeving wordt juist verzwaard i.o.v verminderd: middel is erger dan de kwaal. - Er zitten veel goede elementen in de Novelle maar de procedure de uitwerking zijn de centralistisch ingestoken. 4.3 Marktpartijen Henk Jagersma, voorzitter van de vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IBVN), zegt dat inve steerders als pensioenfondsen en verzekeraars door deze "concurrentievervalsing" terughoudend zijn om geld te steken in woningbouw. Blok mag wat hen betreft nog strenger zijn voor de corporaties. 4.4 W etenschap, kenniscentra en adviesbureaus OTB/ TU delft, Hugo Priemus - Zorg dat de veelkleurigheid in de huursector zal verdwijnen. Het wordt corporaties vrijwel onmogelijk gemaakt om niet - gesubsidieerde projecten te initiëren. - Door de scheiding van de bedrijfsvoering en de vereiste goedkeuring van gemeente en /of minister zullen de corporaties niet graag initiatieven buiten de sociale huursector ontplooien. - Het speelveld ten opzichte van commerciële marktpartijen wordt straks omgekeer ongelijk. - Positief is dat er ruimte is voor maatschappelijk vastgoed in de plint. Geschikt voor stedelijk gebied maar waarschijnlijk niet voor landelijk gebied. - De Novelle presenteert te veel een centralistisch en bureaucratisch beleid. De administratieve lasten en nalevingkosten zijn aanzienlijk en worden in de novelle ernstig onderschat. Atriv é , Harm Leijssen Overzicht N ovelle herziening woningwet 15 - Dit is de nieuwe realiteit; nieuwe mogelijkheden en partijen om aan de maatschappelijke opgave invulling te geven. Dit is belangrijk nu de druk op gemeente vanwege de 3 decentralistaties toeneemt. Aedes/Actiz - De ontwikkelingen van decentralisatie (incl. bezuiniging) en extramuralisatie doen zich tegelijkertijd voor. Het maatschappelijke effect is daarom extra groot. Van corporaties wordt verondersteld dat zij hierop anticiperen . Het aantal bewoners dat voor geschi kte huisvesting afhankelijk is van de corporatie neemt toe en het tekort aan woningen voor senioren en mensen met een beperking stijgt. In de Novelle is deze urgentie niet zichtbaar. Evenmin doet de Novelle uitspraken over de rol van corporaties bij het to egankelijk maken en aanpassen van woningen om bewoners in staat te stellen langer zelfstandig thuis te blijven wonen. De Novelle rekent huurders met een indicatie voor minimaal 10 uur AWBZ - zorg tot de primaire doelgroep waarvoor geen inkomenseisen geldt. D it lijkt een willekeurige grens. Deze afbakening van de doelgroep is een onzekere graadmeter en biedt geen ruimte voor de groep oudere met een inkomen net boven de DAEB - norm. Het hebben van een apart zorgsteunpunt in de wijk of ander zelfstandig maatschapp elijk vastgoed vormt een essentieel onderdeel van een woonservicegebied waar ouderen langdurig kunnen blijven wonen. De Novelle ziet dit echter niet als een taak van corporaties. Binnen de taakstelling “leefbaarheid” is specifiek aandacht nodig voor activi teiten samenhangend met o.m. maatschappelijke opvang en het huisvesten van mensen met psychogeriatrische problematiek of een ggz - achtergrond. 5 Tijdslijn Herzieningswet Op 5 juli 2012 wordt deze herzieningwet met algemene stemmen aangenomen door de Tweede Kamer. De Eerste Kamercommissie voor Binnenlandse Zaken en de Hoge Colleges van Staat / Algemene Zaken en Huis van de Koning (BZK/AZ) heeft op 2 oktober 2012 het voorlopig verslag uitgebracht en wacht op de memorie van antwoord. De minister voor Won en en Rijksdienst heeft bij brief van 11 maart 2013 (EK 32.769, C pdf icoon) gemeld dat hij het gewenst acht in de memorie van antwoord verbanden te leggen met beoogde wijzigingen die hij in de vorm van een novelle aan de Tweede Kamer wil aanbieden. Novel le Minister Blok (Wonen) heeft de plannen voor een vernieuwde inrichting van het corporatiestelsel op 11 februari 2014 ter consultatie voorgelegd aan onder andere de brancheverenigingen van woningcorporaties (Aedes), vastgoedbeleggers, toezichthouders en de Woonbond. In de voorstellen worden taken en werkgebied van woningcorporaties beter afgebakend, krijgen gemeenten een belangrijker stem en wordt het toezicht verstevigd . Wetgevingstraject Na de consultatieronde die eindigt op 3 maart stelt het kabinet het definitieve wetsvoorstel voor de Overzicht Novelle herziening woningwet 16 Herziening van de Woningwet vast. Dat gaat vervolgens naar de Raad van State en de Tweede Kamer. De uitwerking van een aantal punten gebeurt in een AMvB. Uitwerking Algemene Maatregel van Bestuur De voorstellen in de ze novelle vergen op diverse onderdelen uitwerking bij AMvB. Met name de nadere regels voor de scheiding c.q. afsplitsing vergen nadere regelgeving. Het voornemen van de regering is om de betreffende AMvB in nauw overleg met betrokken partijen te ontwikkel en. Te denken is dan aan Aedes, het WSW, de bankensector, de VNG, de VTW en de Woonbond. De mate van betrokkenheid zal daarbij afgestemd worden op de belangen van partijen in de verschillende processtappen. 6 Bronnen en leestips - Aedes, Wetvoorstel maakt investeren in de wijken vrijwel onmogelijk , 3 maart 2014 - Aedes/Actiz, Corporaties: maats chappelijke opgave groter, het speelveld kleiner? Het effect van de Novelle op Wonen en Zorg, 25 februari 2014 - Bouwstenen voor sociaal, Novelle zet corporaties onder druk , 26 februari 2014 - Ministerie van Wonen en Rijksdiensten , Novelle consultatieversie , 11 februari 2014 - Ministerie van Wonen en ri jksdiensten , concept memorie van toelichting , 11 februari 2014 - Rijksoverheid, Kabinet start consultatie over nieuwe opzet corporatiestelsel , 11 februari 2014 - KEI, Herzieningsvoorstel Woninget; eerste stap voorwaarts maar nog te veel ruimte voor discussie , 13 september 2011 - KEI, Kabinet wil toezicht op corporaties verbeteren door wijziging Woningwet , 18 mei 2011 - KEI, Welke gevolgen heeft de Europese regelgeving rondom staatssteun voor maatschappelijk vastgoed? , 2 nov 2010 - NOS, Plan Blok “Slecht voor wijken”, 5 maart 2014 - VNG, Novelle Woningwet slecht voor lokaal woonbeleid , 4 maart 2014 - Platform31, De Novelle Woningwet , 25 februari 2014 - Priemus, H. Novelle Herzieningswet van 11 februari 2014: Corporaties kunnen niet - DAEB - activiteiten op hun buik schrijven , 17 februari 201 4 Overzicht Novelle herziening woningwet 17 Bij la ge 1 : Wat zijn Diensten van Algemeen Belang (DAEB)? Op het Europese niveau wordt er over het algemeen van uitgegaan dat de term 'diensten van algemeen economisch belang' (DAEB) verwijst naar diensten van economische aard, die door de overheid aa n ondernemingen zijn opgedragen en waarbij de onderneming die de diensten aanbiedt (eventueel) financieel bijspringt, om ervoor te zorgen dat deze dienst op de gewenste wijze wordt aangeboden. Het financieren van een DAEB kan op diverse manieren plaatsvind en, bijvoorbeeld via directe financiële ondersteuning (subsidies), via het vaststellen van een gemiddeld tarief, of door toekenning van een bijzonder recht. De overheid mag financiële steun geven, maar dat mag niet leiden tot oneerlijke concurrentie op de interne markt. Het is aan elke overheid zelf om te bepalen welke dienst zij ‘van algemeen belang’ beschouwt, en hoe deze wordt ingericht. Indien de overheid van mening is dat bepaalde diensten in het algemeen belang zijn en het marktmechanisme niet in vold oende mate in deze diensten voorziet of zal voorzien, kan zij besluiten om in deze diensten van algemeen belang te verklaren. De verantwoordelijkheid voor het correct inrichten van een DAEB ligt bij de overheid die hem laat uitvoeren. Deze grote discretion aire bevoegdheid, samen met de complexiteit van de materie, maken dat bij decentrale overheden vaak vragen rijzen over de verhouding tussen DAEB en de Europese staatssteunregels (bron: EIM, 2009, Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) (pdf - bestand) Woningcorporaties verrichten DEAB - activiteiten op basis van de Woningwet. In artikel 70 lid 1 zij n zij gedefinieerd als 'verenigingen met volledige rechtsbevoegdheid en stichtingen, die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van volkshuisvesting werkzaam te zijn en niet beogen uitkeringen te doen anders dan in het belang van de volkshuisvesti ng'. Artikel 70c lid 1 bepaalt: ' De toegelaten instellingen huisvesten bij voorrang personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting'. Artikel 70d lid 1 bepaalt vervolgens dat de instellingen onder toezicht staan van de minister (momenteel de minister Blok van Wonen en Rijksdienst).